확정일자에 의한 우선 변제권
1.확정일자제도의 제정 배경
* 81.03.05 제정된 주택임대차보호법
대항요건(계약+입주+전입)을 갖춘 임차인에게 대항력을 부여하는것을 그 주요 내용으로 출발함.
* 83.12.30 1차 개정
일정액이하의 소액임차인만을 대상으로 하여 그 보증금중 일부를 우선 변제하는 최우선변제권을 신설함.
그러나 이사갈 집이 근저당이나 가압류 등이 설정되어 있어 대항요건을 갖추더라도 경매시대항력을 행사할수 없고 소액임차인에도 해당되지않는 대다수의 세입자는 보호 받지 못하는 문제점이 있었음.
* 89.12.30 2차 개정
기존의 "확정일자 당일에 문서의 존재를 입증하는효력"을 가진 확정일자제도를 확대 강화하여, 이 제도를 동 법에 도입,대항요건을 갖추고 확정일자인을 받은 세입자는 경/공매시 후순위 물건(근저당,저당,등기된 전세권등)보다 우선하여 임차보증금을 회수할수 있는 "우선 변제권"을 신설하여 주택임차인을 보호함.
2.확정일자의 의미
주택임대차보호법 제3조의 2에서 말하는 확정일자는 그 날짜에 임대차계약서가 존재한다는 사실을 증명하기 위하여 전/월세 계약서에 공신력 있는 기관에서 확인인을 찍어주고 확정일자부의 번호를 계약서상에 기재하는 것을 말합니다.
3.확정일자를 받는 방법
확정일자는 공증기관, 법원, 등기소, 읍, 면, 동사무소에서 받을 수 있습니다. 주로 이용하는 방법은 동사무소에 주민등록 전입신고를 하면서 동시에 전/월세계약서에 확정일자를 부여받는 방법입니다. 확정일자는 임대인의 동의없이 계약서 소지인이 언제든지 계약서 원본을 제시하고 구두로 청구하면 받을 수 있습니다.
4.확정일자인의 효력발생 요건
대항요건(계약+입주(점유)+전입신고)을 갖추는 것 뿐만 아니라 대항요건을 유지,(실제점?실거주)유지)해야만 확정일자제도의 보호를 받을수 있다.
5.확정일자의 물건적 효력
확정일자와 입주 및 전입신고를 마친 주택임차인은 경매절차에서 자기 확정일자보다 늦은 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있습니다. 이 우선변제권은 주택의 입주, 주민등록의 전입, 확정일자라는 3가지 요건을 모두 갖추어야 되고 3가지 요건 중 가장 늦은 날을 기으?순위가 정해집니다. 따라서 확정일자는 임차인에게 우선변제권을 인정하는 중요한 요건이 되고 그 절차가 간단하며 비용도 거의 들지 않아 임차인의 입장에서는 반드시 받아두어야 합니다.
1)확정일자의 효력 발생일(경매/공매시 순위 기준일)
계약서 작성일자,전입신고 일자,실제점유일자(실 입주일)중 제일 늦은날자에 1일가산한날과 확정일자 받은날짜를 비교하여 그중 늦은날이 확정일자부 임차인의물건적 효력 발생일이 된다.
2)확정일자의 물건적 효력 범위(건물+대지)
등기된 전세권은 경매/공매시 해당주택의 매각대금(낙찰액)중 건물만의
매각대금에서 순위에 따른 배당을 받을수 있는데 비해,확정일자부 임차
권은 해당주택의 매각대금 전체(건물+대지(집합건물은 대지권))에서
순위에 따른 배당을 받을수 있다.(훨씬 유리함)
3)확정일자부 임차인의 성격
서민을 위한 주택임대차보호법의 취지상 경매/공매시 물권적 효력만 부여
했을뿐 그 성격은 물권이 아닌 채권이다.
따라서 저당권등 과는 달리 경매를 실행 하기위해서는 필히 판결/공정증서
등의 채무 명의가 있어야한다.
6.주택임차인이 가지는 대항력
1)경매/공매시의 대항력(좁은 의미)
대항요건(계약+입주+전입)을 완비한 날의 다음날 새벽0시까지 근저당/
저단/등기된 전세권등의 제한물건,압류/가압류/가처분등의 소유권제한
등기,소유권이전청구권 가등기(담보가등기 포함)등이 등기 되어 있지 않은
경우에 그 임차인은 대항력있는 임차인이 된다.
이때의 대항력은 낙찰자에게 임대 보증금 뿐만 아니라 계약기간의 잔여일
까지 승계 부담시킬수 있는 권리를 의미한다.
2)일반 양도/양수시의 대항력(매매/교환/증여의 경우)
세들어 살고 있는 집이 양도된 경우에는 사전에 새주인과 별도의 합의
가 없었다면 기존 계약(전주인과의 계약)의 보증금 및 계약잔여기간
등은 당연히 새주인이 승계하여야 한다.
주택이 아닌 상가등의 경우는 임차권등기나 전세권등기를 하지 않는 한
후일 일반 양도/양수시 새주인에게 보증금만 승계 부담 시킬수 있을뿐
전주인과의 잔여계약기간까지 주장할수 없다.
7.확정일자의 증거로써의 효력
확정일자는 임대차계약서 작성일자에 관한 증거로써 확정일자 없는
계약서는 계약당사자간에만 유효할뿐 선의의 제3자에 대해 그 계약서만
으로는 대항할수 없다.
8.확정일자부 임차인의 자격요건
1)유상계약이어야 한다.
2)전입신고를 완료하여야 한다.
3)임대차 계약서 원본에 확정일자인을 받아야한다.
4)해당주택에 입주하여 주거를 하여야 한다.
5)위2),4)의 대항요건을 계속해서 유지하여야 한다.
6)소액 임차인에 해당하는지 여부는 불문한다.
7)채권적전세(등기 없는 전세)도 주택임대차보호법의 적용을 받는 주택
임대차에 해당한다.
9.확정일자부 주택 임차인의 권리
1)경매시 배당요구
2)우선변제권
3)담보물건적효력
4)확정판결에 기한 임차인의 강제경매신청
10.전세권과 확정일자부 임차권의 비교
확정일자와 입주 및 전입신고 3가지 요건을 갖춘 임차인은 전세권을 설정한 전세권자와 별반 차이가 없습니다. 그러나 전세권을 설정하게 되면 집주인의 동의를 받지 않고 전세권을 양도하거나 전전세 할 수 있으나, 단순히 확정일자를 받은 경우에는, 임차권의 양도나 전전세에 집주인의 동의를 얻어야 한다는 차이가 있고, 그밖에도 다음과 같은 구체적인 차이가 있습니다.
첫째, 확정일자는 동사무소 등에서 저렴한 비용으로 계약서만 있으면 임대인의 동의없이 간편하게 받을 수 있으나, 전세권등기는 임대인의 협력없이는 등기자체가 불가능하며, 확정일자를 받는것 보다 많은 비용이 듭니다.
둘째, 확정일자가 주택임대차보호법상 보호를 받으려면 동사무소 등에서 확정일자를 받는 이외에 전입신고와 실제거주가 그 요건이지만, 전세권은 등기만 설정해 두면 그 설정순위에 따라 당연히 순위가 보호됩니다. 따라서 확정일자는 전입신고만 해두고 실제거주는 다른 곳에서 한다거나, 실제거주는 하면서 전입신고를 하지 않은 경우는 보호받지 못한다는 단점이 있으나, 전세권설정등기는 전입신고나 실제거주가 그 요건이 아니므로 보다 편리합니다.
셋째, 계약기간이 끝나 이사를 하려고 해도 임대인이 보증금을 반환치 않는 경우, 확정일자를 갖춘 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받아 강제집행을 신청할 수 있으나, 전세권설정등기를 한 전세권자는 판결절차없이도 직접 경매신청을 할수 있습니다.
넷째, 확정일자만 갖춘 경우는 경매절차에서 별도의 배당요구를 하여야 하지만, 전세권설정등기를 한 경우는 별도의 배당요구없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있습니다.
다섯째, 확정일자를 갖춘 경우에는 임차주택외에 그 대지의 경락대금에서도 우선배당을 받을 수 있으나, 대지를 포함하지 않고 주택만 전세권등기한 경우는 대지의 경락대금에서 우선배당을 받을 수 없습니다.
다만, 판례는 아파트인 경우에는 대지권을 건물의 종된 권리로 보아 대지권의 경락대금에서도 배당받을 수 있다고 했습니다.
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확정일자와 전세권설정의 차이점 |
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구분 |
확정일자 |
전세권설정등기 |
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절차 |
세입자 단독처리 |
집주인의 동의 및
인감증명서 필요
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구비서류 |
전세계약서 |
*집주인
등기권리증. 인감증명서
주민등록등본
*세입자
주민등록등본.전세계약서
토지대장. 건축물관리대장
수입인지 |
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비용 |
600원 |
*등록세: 전세금의0.2%
*교육세:등록세의20% |
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보증금반환
지체시 효력 |
경매청구권 없고
보증금반환청구소송을
제기해 판결받아 강제집행 |
경매를 청구할 수 있음 |
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경매시배당요구
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배당요구해야 함 |
배당요구없이 순위에
의한 배당 받음. |
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기타효력 |
*전세권 등기와변제
우선순위와동일
*제3자에게 효력
승계 불가능 |
*후순위권리자와 기타
채권자보다 우선순위
*효력승계
*집주인 동의 없이 전대 가능
(특약사항 금지조항설정시 불가능)
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ㅇ확정일자 받은후 잠시 주소이전
어떤 사정으로든 임차인이 잠시 동안 주민등록을 옮겼다가 다시 전입신고를 하면 새로 전입신고 한 그때부터 확정일자의 효력이 발생하여 기존의 우선순위를 잃게됩니다.
다만, 계약기간이 끝났으나 임대인이 보증금을 반환치 않아 법원의 등기명령으로 임차권등기가 종료되면, 임차인이 다른곳으로 이사를 하거나 주민등록을 옮기더라도 확정일자의 효력은 기존대로 지속됩니다.
ㅇ계약의 갱신과 확정일자의 순위
계약서상에 계약기간이 끝났으나 계약해지의 통지를 아니하고 계속 거주하여 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 굳이 새로이 계약서를 작성하지 않아도 구 계약서의 확정일자의 효력이 지속됩니다.
다만, 보증금을 인상하여 계약서를 새로 작성한 경우에는 새 계약서에도 확정일자를 받아, 보증금을 인상하기 전에 작성한 구 계약서와 함께 보관하는것이 매우 중요 합니다. 구 계약서에 받은 확정일자는 당연히 새 계약서의 확정일자 보다 앞서고, 구 계약서에 적힌 보증금액은 구 계약서에 받은 확정일자가 적용되며, 보증금의 인상으로 증액시킨 금액은 새 계약서에 받은 확정일자가 적용됩니다.
ㅇ확정일자 계약서에 주소 번지가 잘못적힌 경우
계약서상의 지번이 잘못되거나, 전입신고가 다른 지번으로 잘못 기재된 경우, 또는 공동주택의 명칭과 실제 동 호수 표시가 공부와 다른 경우 등에는 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 없습니다.
ㅇ확정일자 계약서 분실
확정일자를 받은 계약서를 분실하였다면 이를 재발급받아 순위를 보전할수 있는 방법이 없고, 새로이 확정일자를 받은 날짜를 기준으로 우선변제권 여부가 가려지게 됩니다.
다만, 판례는 확정일자 받은 사실은 확정일자를 준 기관의 공정증서대장 등, 다른 방법으로도 입증할 수 있다고 했습니다.