임대차 계약 종료후 임대인이 보증금 반환을 지체 하는 경우

계약이 종료 되었음에도 임대인이 사무실이나 점포 보증금의 지급을 지체하는 경우

Question
신사동에 소재한 A소유의 건물중 한 개층을 계약기간 2년 임차보증금 5천만원, 임대료 600만원으로 임차하였다가, 계약기간이 만료되었기에, A에게 위 보증금의 반환을 청구하였으나, 임대인은 새로운 임차인이 나타나지 않는다는 이류로 보증금의 반환을 지체하고 있다.
이 경우 월 임대료로 약정된 600만원을 계속 지급하여야 하는가?

Answer
?임대차계약이 종료되면 임차인은 목적물을 반환하여야 하고, 임대인은 밀린 임대료 및 손해를 공제한 보증금을 반환 하여야 하며, 면제 특약이 없다면 필요비 및 유익비등을 반환하여야 하고, 이것은 동시에 이루어져야 한다.
?그러나 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물 반환 의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있는 것이므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면 임차인의 그 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수는 없으나, 그로 인하여 이득이 있다면 이는 부당이득으로서 반환하여야 하는 것은 당연하다”라고 하였지만, 법률상의 원이 없이 이득 하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어서 이득이라 함은 실질적인 이익을 가리키는 것이므로 법률상 원인 없이 건물을 점유하고 있다 하여도 이를 사용하지 않았다면 이익을 얻은 것이라고 볼 수 없는 것인바, 임차인이 임대차 계약 종료후에도 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위하여 임차건물부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득 반환의무는 성립되지 않는다 라고 판례는 명시하였다.
(대법원 2008.4.10 / 2007다 76986,76993)

따라서 위 사례에 있어서 임차인이 계약기간이 만료되어 임차보증금의 반환을 청구하였는데, 임대인이 임차보증금을 반환하지 않아서 점포를 계속 점유하고 있는 경우, 업무 또는 영업을 계속하는 경우에는 부당이득으로서 임대료 상당을 임대인에게 지급할 수밖에 없다. 다만 계약기간 만료 후 사무실 또는 점포를 명도하지는 않았지만 영업을 하지 않아 이득을 취한 것이 없다면 부당이득을 취한 바가 없으므로 임대료를 지급할 의무가 없고 보증금에서 공제 당하지도 않을 것이다.