상가건물 임대차 보호법

상가건물임대차보호법은 상가건물임차인에게 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서 계약갱신요구권을 인정하고 있다. 이에 따라 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만 상가건물임대차보호법은 임대인이 임차인의 계약갱신요구에 대하여 계약갱신을 거절할 수 있는 8가지 사유를 열거하고 있다. 즉, ①임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, ②임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, ③서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우,④ 임차인 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우,⑤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우,⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우, ⑦임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우, ⑧그 밖에 임차인이 임차인으로서의 업무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우가 그것이다. 그러므로 임대인은 위 8가지 사유가 있는 경우 임차인의 계약갱신요구에 대하여 이를 거절할 수 있다. 그러나 위 사유는 열거규정이므로 임대인은 그 외의 사유를 들어 계약갱신을 거절할 수는 없다. 한편 상가임대차보호법은 '임대인이 위 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다'고 규정하고 있다(이를 '법정갱신'이라고 한다).  문제는 총 임대기간 5년 한도 내에서 인정되는 임차인의 상가임대계약 갱신요구권에 관한 규정이 임대인의 묵인에 따른 임대계약의 자동연장(법정갱신)에도 적용되어 총 임대기간은 5년을 초과할 수 없는가이다. 이에 대하여 대법원은 최근 '상가임차인의 계약갱신요구권은 전체임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다는 법 10조 제2항 규정은 같은 조 제4항의 법정갱신에는 적용되지 않고 상가임대인이 일정한 기간 내에 계약갱신 거절의 의사 표시를 밝히지 않으면 총 임대기간과 상관없이 임대계약이 1년간 자동연장된 것으로 보아야한다'고 판시하였다(대법원 2009다64307판결). 따라서 임대차계약기간이 최초 임대차를 포함하여 5년 이상인 경우 임차인이 갱신요구를 할 수 없다고 하더라도 임대인이 적극적으로 일정 기간 내에 계약갱신거절의사를 표시하지 않으면 5년의 갱신요구기간이 지난 후에도 총 임대기간에 상관없이 계약이 1년 단위로 자동갱신된 것으로 보게 되는 것이다.

 

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