주택임대차 대항력과 확정일자부 우선변제권의 효력발생시기

<주택임대차의 대항력과 확정일자부 우선변제권의 효력발생시기>

 

임대차 계약은 채권계약이므로 당사자 상호간에서만 그 효력을 주장할 수 있고 제3자에게는 그 효력을 주장할 수 없다.

 

대항력이란?

주택임대차보호법이 시행되면서 임차인이 대항요건( 주민등록 이전 즉 전입신고 와 주택인도)을 갖추게 되면 일반적인 거래로 소유자(임대인)가 바뀌더라도 임차인이 새로운 소유자(임대인)에 대하여 종전의 임대차의 효력을 주장할 수 있는 것을 말한다.

 

대항력을 갖춘경우 선순위 또는 후순위 임차인 모두 제3자에 대하여 대항력을 갖게 되지만 공매·경매 절차에서는 다르게 적용된다. 즉 말소기준권리(최초의 근저당,가압류,압류,담보가등기,전세권,강제경매개시결정기입등기) 보다 후순위는 대항력이 없고, 말소기준권리 이전에 대항요건을 모두 갖추어야만 대항력을 갖춘 다음날(오전 0시) 부터 그 대항력이 발생긴다.

 

주택임대차보호법 제3조의2제1항에 규정된 확정일자인을 인도(입주) 및 주민등록(전입신고)과 같은날 도는 그 이전에 갖춘 경우 우선변제권은 대항력과 같이

인도(입주)와 전입신고(주민등록)를 마친 다음날 오전0시를 기준으로 발생한다.

(대법97다22393, 98다26002, 99다67960)

 

단 대항요건을 갖춘 다음 날에 확정일자인이 이루어졌다면 그 확정일자인을 받은 당일 주간에 우선변제적 효력이 발생 한다.